[이슈] (장문) 부동산 투기꾼이 박살나야 하는 이유

토지는 본질적으로 공급이 고정된 비재생 자원이며, 특히 도심·핵심 입지에서는 공간적 대체 가능성 또한 제한적이다. 이러한 특성으로 인해 토지 소유는 생산 활동의 확장 없이도 희소성에 기반한 초과이윤(경제적 지대)을 발생시킬 수 있다. 이는 토지 가격 상승이 생산성 증가나 기술 혁신의 결과라기보다, 자원의 선점과 보유 자체에서 기인하는 경우가 많다는 점을 시사한다. 

주식이나 채권과 같은 금융자산은 기업의 실물 투자, 인적 자본 축적, 기술 발전을 통해 총공급의 확대가 가능하며, 수익은 일정 부분 실질적 가치 창출과 연동된다. 반면 토지 가격 상승은 인구 증가, 도시화, 용도지역 규제, 공공 인프라 투자 등 외생적 요인에 의해 촉발되는 경우가 많고, 이 과정에서 발생한 가치 증분은 사회 전체의 비용 부담 위에서 사유화된다. 이러한 구조는 토지 소유가 생산적 보상 이기보다는 분배적 이전에 가깝다는 비판을 가능하게 한다. 

정치경제학적으로 이는 헨리 조지의 토지 지대 이론이나 현대 도시경제학에서 논의되는 비생산적 지대 축적* 문제와 연결된다. 특히 공급 제약이 강한 시장에서 토지 보유자가 매각·개발을 지연하거나 공실을 유지할 경우, 시장 가격은 인위적으로 상승하며 유사 독점적 효과가 발생할 수 있다. 이때 부동산 투자는 자본 배분 효율성을 저해하고, 주거 접근성 악화와 자산 불평등 심화를 초래할 가능성이 높다. 

이를 반영하여 많은 국가들이 부동산 정책의 방향을 정한다. 예를들어 싱가포르는 토지 희소성이 초래하는 투기·불평등을 구조적 문제로 인식하고, 국가가 토지의 대부분을 소유·관리하는 방식을 채택했다. 주택은 투자자산이 아니라 사회 인프라에 가깝게 취급되며, 보유·전매·외국인 매입에 강한 규제가 부과된다. 이는 “토지로부터 발생하는 초과이윤을 개인이 무제한적으로 사유화해서는 안 된다”는 규범을 매우 강하게 제도화한 사례다. 

조세 측면에서 덴마크, 에스토니아 등은 토지 가치에 과세하는 제도를 통해, 노동·자본이 아니라 희소성 자체에서 발생하는 이득을 환수하려는 정책을 시행해 왔다. 이 접근은 “생산 없는 이윤은 사회가 조정해야 한다”는 규범적 판단을 비교적 직접적으로 반영한다

*비생산적 지대 축적: 새로운 재화·서비스의 생산이나 생산성 향상에 기여하지 않으면서도 희소성·제도·소유권에 기반해 반복적으로 소득을 획득·누적하는 현상을 의미한다. 이는 경제 전체의 파이를 키우기보다는, 기존 가치의 재분배에 가까운 소득 형성 방식으로 이해된다. 

전형적인 사례는 토지 및 부동산 지대로, 인구 증가, 도시화, 공공 인프라 투자, 용도지역 규제 등 외생적 요인으로 자산 가치가 상승할 때, 소유자는 추가적 생산 활동 없이 자본이득을 얻는다. 이 과정에서 발생한 소득은 사회적 비용 위에서 형성되었음에도 개인에게 귀속되며, 이러한 점에서 “비생산적”으로 규정된다.

경제적 관점에서 비생산적 지대 축적은 자본의 오배분을 유발할 수 있다. 투자 자원이 혁신·설비·인적 자본 대신 희소 자산 보유에 집중되면, 장기 성장률이 저하되고 자산 불평등이 확대될 가능성이 커진다. 또한 공급 제약 하에서 지대 기대가 강화될수록 투기적 수요가 증가해 가격 변동성과 사회적 비용이 증폭된다.

요약하자면

1. 토지는 주식, 채권, 원자재 등 여타 자산과 달리 철저하게 한정된 자원이다

2. 주거공간의 가치는 소유자가 아닌 국가 및 지역의 사회 구성원들이 일구어낸다 

3. 투기꾼들은 그런 주거공간을 선점, 독점하여 그 희소성에서 발생하는 이득을 취한다. 이는 사회적으로 아무런 가치도 창출하지 않은 채 발생하는 이익이다.